ជាតិ
បទវិភាគ
សេដ្ឋកិច្ច
តើតម្លៃដីធ្លី-ថ្លៃឈ្នួលអចលនទ្រព្យនៅខេត្តព្រះសីហនុនឹងដាំក្បាលចុះវិញ ឬបន្តឡើងថ្លៃទៀត?
×![]()
ដោយ: លីម តុលា
ភ្នំពេញ៖ បើទោះបីជាប្រទេសកម្ពុជា បាន និងកំពុងត្រៀមរៀបចំការបោះឆ្នោតតំណាងរាស្ត្រក៏ដោយក្តី ក៏វិស័យអចលនទ្រព្យជារួមដំណើរការដោយរលូន។ មិនត្រឹមតែប៉ុណ្ណោះ នៅក្នុងតំបន់ខ្លះ ឬខេត្តខ្លះ តម្លៃកាន់តែឡើងថ្លៃជាងមុន ដូចជា ករណីនៅទីក្រុងភ្នំពេញ និងក្រុងព្រះសីហនុជាដើម។ អចលនទ្រព្យនៅក្រុងតូចច្រឡឹងជាប់មាត់សមុទ្រមួយនេះ ត្រូវបានគេរាយការណ៍ថា តម្លៃឈ្នួល និងតម្លៃអចលនទ្រព្យឡើងថ្លៃកប់ពពកនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ។ តើកក្តាអ្វីខ្លះដែលជំរុញឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យឡើងថ្លៃជារួម និងដោយឡែក នៅក្រុងព្រះសីហនុ? តើនៅក្រុងព្រះសីហនុ តម្លៃអាចដាំក្បាលចុះវិញ ឬក៏បន្តឡើងថ្លៃតទៅទៀត?
កាលពី១០ឆ្នាំមុន វិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុពិភពលោកបានធ្វើឲ្យតម្លៃវិស័យអចលនទ្រព្យនៅទូទាំងពិភពលោកធ្លាក់ចុះ ហើយវិស័យអចលនទ្រព្យ(ដីធ្លី)នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាក៏បានដាំក្បាលចុះពីឆ្នាំ២០០៨រហូតដល់ក្រោយឆ្នាំ២០១៣(ក្រោយការបោះឆ្នោតជាតិ) មុននឹងតម្លៃអចលនទ្រព្យងើបឡើងវិញបន្តិចម្តងៗរហូតមកដល់ពេលបច្ចុប្បន្ននេះតែម្តង។
ក្នុងបរិបទប្រទេសកម្ពុជា និយាយដោយឡែក ជារឿយៗ នៅមុនការបោះឆ្នោតជាតិម្តងៗ តម្លៃអចលនទ្រព្យច្រើនតែទ្រឹង ឬដាំក្បាលចុះបន្តិច។ ប៉ុន្តែ អ្វីដែលចំឡែកនៅមុនការបោះឆ្នោតជាតិឆ្នាំ២០១៨នេះ, បើទោះបីជាគ្មានវត្តមានបក្សប្រឆាំងសង្គ្រោះជាតិក្តី ក៏តម្លៃដីធ្លីផ្ទះ-សម្បែងបែរជាបន្តឡើងថ្លៃដ៏គួរឲ្យកត់សម្គាល់។ ផ្អែកលើសភាពការណ៍ជារួម និងនៅគ្រប់ទីកន្លែង តម្លៃអចលនទ្រព្យឡើងថ្លៃ ហើយចលនាទិញ-លក់នៅមានសកម្មភាពធម្មតា។ ហើយអ្វីដែលរឹតតែពិសេស និងមិនគួរឲ្យជឿនោះ គឺថា តម្លៃអចលនទ្រព្យ និងថ្លៃឈ្នួលអចលនទ្រព្យនៅក្នុងខេត្តព្រះសីហនុបន្តកើនឡើងដោយគ្មាននរណានឹកស្មានដល់ និងមិនគួរឲ្យជឿ។
តម្លៃឈ្នួល និងតម្លៃដីធ្លី-ផ្ទះសម្បែងនៅក្រុងព្រះសីហនុបន្តកើនឡើងពី១០០%ដល់ជិត១០០០ភាគរយក៏មាន។ ឧទាហរណ៍តូចមួយ ផ្ទះមួយល្វែងនៅកណ្តាលក្រុងព្រះសីហនុដែលធ្លាប់ជួលបានក្នុងតម្លៃក្រោម១០០០ដុល្លារអាមេរិកបន្តិចកាលពីពេលមុន បច្ចុប្បន្ននេះ ផ្ទះដដែលត្រូវបានគេជួលក្នុងតម្លៃ ៣០០០ ឬ៤០០០ ឬ៥០០០ដុល្លារអាមេរិកអាស្រ័យទៅលើទីតាំងត្រូវប៉ាន់ ឬមិនត្រូវប៉ាន់។ ដូចគ្នាដែរ សម្រាប់តម្លៃដីធ្លី-ផ្ទះសម្បែងដែលត្រូវបានគេដាក់លក់។
តើកក្តាអ្វីខ្លះដែលជំរុញឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យឡើងថ្លៃជារួម និងដោយឡែក នៅក្រុងព្រះសីហនុ? តើនៅក្រុងព្រះសីហនុ តម្លៃអាចដាំក្បាលចុះវិញ ឬក៏បន្តឡើងថ្លៃទៀត?
បើទោះបីជាបីជាកម្ពុជាត្រៀមរៀបចំការបោះឆ្នោតជាតិ ហើយជាទម្លាប់កាលពីអតីតកាល តម្លៃអចលនទ្រព្យទ្រឹងថ្លៃ ឬធ្លាក់ថ្លៃក៏ដោយ ក៏នៅពេលនេះ តម្លៃនៅបន្តឡើងថ្លៃ និងកាន់តែឡើងថ្លៃនៅតំបន់មួយចំនួន។ ចរន្តបញ្ច្រាសពីសភាពការណ៍នាពេលអតីតកាលត្រូវបានគេពន្យល់ថា គឺដោយសារវិនិយោគិនជឿជាក់ថា ស្ថិរភាពនយោបាយមុន និងក្រោយការបោះឆ្នោតនឹងត្រូវរក្សាបាន១០០ភាគរយ។ និយាយឲ្យសាមញ្ញ មានន័យថា គ្មានឡើយភាពវឹកវរផ្នែកនយោបាយ។ សម្មតិកម្មនេះ ធ្វើឲ្យអ្នកវិនិយោគទាំងក្នុង និងក្រៅប្រទេសមិនរារែកនឹងការបន្តពង្រីកបោះទុន ឬបោះទុនថ្មី នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាឡើយ ជាពិសេស នៅក្នុងវិស័យអលចនទ្រព្យ។
តួលេខក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម បានបង្ហាញថា វិស័យសំណង់កាលពីឆ្នាំ២០១៧ បានកើនឡើងជាង ២២ភាគរយ។ គម្រោងសាងសង់នៅក្នុងឆ្នាំ២០១៧ ដែលត្រូវបានអនុញ្ញាតដោយក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ រួមទាំងសមត្ថកិច្ចរាជធានី ខេត្ត មានចំនួនសរុប ៣០៥២ គម្រោង លើផ្ទៃក្រឡាជាង ១០លានម៉ែត្រក្រឡា។ ក្រសួងប៉ាន់ស្មានថា ទឹកប្រាក់បោះទុនលើគម្រោងទាំងនេះមានតម្លៃប្រមាណ ៦៤២៨លានដុល្លារ កើនឡើង ២២,៣ភាគរយ ធៀបនឹងឆ្នាំ២០១៦ ដែលមានទុនប៉ាន់ស្មានសរុប ៥២៥៦ លានដុល្លារ។
សំណង់លំនៅឋានសរុបក្នុងឆ្នាំ២០១៧ មានចំនួន ២២៩១គម្រោង ដែលមានទុនវិនិយោគ ២២៣០លានដុល្លារ។ អគារខ្ពស់ចាប់ពីប្រាំជាន់ឡើងទៅនៅក្នុងក្រុងភ្នំពេញមានចំនួន ១៨៨គម្រោង ដែលធ្វើឲ្យចំនួនអគារខ្ពស់សរុបមាន ៩៧៩ គម្រោង។ សំណង់ទូទាំងប្រទេស គិតចាប់ពីឆ្នាំ២០០០ ដល់ឆ្នាំ២០១៧ ត្រូវបានចេញលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ចំនួន ៣៩៩០៣ គម្រោង ដែលមានតម្លៃប៉ានស្មាន ៣៧,៧ ពាន់លានដុល្លារ។
នៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ គេសង្កេតឃើញអ្នកវិនិយោគខ្មែរ និងបរទេសប្រជែងគ្នារកស៊ីយ៉ាងខ្លាំងនៅក្នុងវិស័យនេះ ជាពិសេស ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។ ជនបរទេស មានដូចជា ជនជាតិចិន ជប៉ុន កូរ៉េ ឬអ្នកជំនួញសិង្ហបុរី កំពុងកាន់កាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា ប្រជែងជាមួយអ្នកវិយោគខ្មែរដែលកម្លាំងហិរញ្ញវត្ថុវិនិយោគក្នុងវិស័យនេះ មិនចាញ់ជនបរទេសឡើយ។ ដោយសារតែចលនាវិនិយោគនេះហើយ ទើបតម្លៃអចលនទ្រព្យនិយាយជារួមបន្តឡើងថ្លៃ។ ចុះករណីនៅក្រុងព្រះសីហនុ?
នៅក្នុងក្រុងព្រះសីហនុ ស្ថានភាពក៏ប្រហាក់ប្រហែលគ្នាដែរ មានន័យថា វិនិយោគិនខ្មែរ និងបរទេស ជាពិសេស អ្នកវិនិយោគជនជាតិចិនសម្រុកបោះទុនខ្លាំងនៅក្នុងខេត្តជាប់សុមុទ្រមួយនេះ។ អគារខុនដូ ជំនួញជាច្រើនមុខ ដែលចាប់ផ្តើមប្រតិបតិ្តការដោយជនជាតិចិន បានចាប់ផ្តើមដំណើរការបន្តិចម្តងៗ និងឈានទៅរីកចម្រើនកាន់តែខ្លាំងនាពេលអនាគត។ វត្តមានអ្នកជំនួញជនជាតិចិននៅក្នុងក្រុងដ៏តូចច្រឡឹងមួយនេះ (ក្រុងព្រះសីហនុ) គឺជាចលករជំរុញឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើង និងបន្តកើនឡើងច្រើនរយភាគរយទៀត។
នៅពេលដែលតម្លៃកើនឡើងខ្លាំង និងមិនគួរឲ្យជឿយ៉ាងដូច្នេះ បង្កឲ្យមានសំណួរជាច្រើនចោទឡើងថា តើតម្លៃដីធ្លី-ផ្ទះសម្បែង តម្លៃឈ្នួលអចលនទ្រព្យនឹងបន្តឡើងថ្លៃទៀត ឬក៏នឹងធ្លាក់ដាំក្បាលចុះវិញនៅក្រុងព្រះសីហនុ?
នេះ គឺជាសំណួរដែលគេពិបាករកចម្លើយឲ្យឃើញពិតប្រាកដណាស់។ ប៉ុន្តែ អ្នកវិភាគមួយចំនួនអត្ថាធិប្បាយថា តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅក្នុងក្រុងព្រះសីហនុនិយាយជារួមនឹងអាចបន្តកើនឡើងទៀត ព្រោះ ទំហំទឹកប្រាក់ ដែលបោះទុនវិនយោគទុនច្រើនរយលានពីសំណាក់អ្នកវិនិយោគក្នុង និងក្រៅប្រទេសនៅក្នុងក្រុងដ៏តូចមួយនេះ នឹងធ្វើឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យក្នុងខេត្តទាំងមូលងើបឡើងទាំងអស់។ ជាក់ស្តែង ម្ចាស់អចលនទ្រព្យដែលលក់អចលនទ្រព្យរបស់ខ្លួនពីកណ្តាលក្រុងព្រះសីហនុ បាននាំគ្នាមកទិញអចលនទ្រព្យដែលស្ថិតនៅជាយក្រុង។ សកម្មភាពធ្វើតៗគ្នាយ៉ាងដូច្នេះ បាន និងកំពុងធ្វើឲ្យតម្លៃដីធ្លីនៅក្នុងខេត្តព្រះសីហនុស្ទើរតែទាំងមូលឡើងថ្លៃក្នុងកម្រិតតិច ឬច្រើន។ ម្យ៉ាងទៀត ចលនាបោះទុនរបស់អ្នកជំនួញក្នុងស្រុក(ចលនាជនជាតិខ្មែរទិញទុកលក់យកចំណេញ) ក៏ជួយជំរុញតម្លៃដីធ្លីនៅក្រុងព្រះសីហនុឲ្យឡើងថ្លៃមួយកម្រិតថែមទៀតផងដែរ។
ក្នុងរយៈពេលខ្លី និងមធ្យម តម្លៃដីធ្លី-ផ្ទះសម្បែងនឹងបន្តឡើងថ្លៃមែននៅក្រុងព្រះសីហនុ ព្រោះ ទំហំនៃការបោះទុនវិនិយោគពិតប្រាកដ និងការវិនិយោគទិញទុកលក់យកចំណេញកើនឡើងខ្លាំង។ តែសម្រាប់រយៈពេលវែង តម្លៃដីធ្លី-ផ្ទះសម្បែងអាចនឹងថមថយមកវិញខ្លះ ពីព្រោះ តម្រូវការនឹងអាចចាល់។ វាអាចបន្តឡើងថ្លៃ ក្នុងករណីណាដែលអ្នកជំនួញបរទេស ជាពិសេស ជនជាតិចិនបន្តវិនិយោគកាន់តែខ្លាំងនៅតំបន់សមុទ្រ។ តើនរណាអាចដឹងបានថា តើអ្នកវិនិយោគជនជាតិចិននឹងបន្តមកទៀត? ឬក៏ពួកគេផ្អាកចូលមកវិនិយោគ?។ អ្នកវិនិយោគ បើវិនិយោគហើយមិនចំណេញ គេមិនវិនិយោគឡើយ។ តើវាអាចមានបាតុភូតបំប៉ោងតម្លៃដើម្បីកេងចំណេញក្នុងជំនួញអចលនទ្រព្យដែរឬទេ? នេះ គឺសំណួរ ហើយគ្មាននរណាអាចព្យាករណ៍ចម្លើយបានឡើយ។
ចុះថ្លៃជួលអគារ ឬជួលផ្ទះនៅក្រុងព្រះសីហនុអាចដាំក្បាលចុះឬទេ?
ជាក់ស្តែង នាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ តម្លៃជួលផ្ទះល្វែង ឬអគារ មានការកើនឡើងមិនគួរឲ្យជឿ។ តម្លៃជួលកើនឡើងច្រើនរយភាគរយ។ តម្លៃឈ្នួលកើនឡើងខ្លាំងពេកជំរុញឲ្យជនជាតិខ្មែរ ឬបរទេសមួយចំនួនបោះបង់ជំនួញរបស់ខ្លួនចោល ហើយជួលអាគារ ឬហាង ឬផ្ទះល្វែងឲ្យទៅជនជាតិចិនវិញ។ ពួកគេច្រើននិយាយថា៖«ធ្វើជំនួញធ្វើអ្វី បើជួលទទួលបានប្រាក់ចំណូលច្រើនជាងការលក់ដូរទៅទៀតនោះ?»។ តើតម្លៃឈ្នួលអាចបន្តឡើងទៀត ឬចុះមកវិញ?
នេះ គឺជាសំណួរដែលមានមតិពីរកំពុងតែលើកឡើងផ្ទុយគ្នា។ មតិទី១ថា តម្លៃឈ្នួលអចលនទ្រព្យនៅក្រុងព្រះសីហនុមិនអាចធ្លាក់ចុះវិញជាដាច់ខាត ព្រោះ អ្នកវិនិយោគក្នុងស្រុក និងបរទេស ជាពិសេស ជនជាតិចិនសម្រុកមកក្រុងព្រះសីហនុច្រើនណាស់។ សេដ្ឋកិច្ចក្រុងព្រះសីហនុនឹងបន្តកើនឡើង ដូច្នេះ តម្លៃឈ្នួលមិនអាចធ្លាក់ចុះឡើយ។ មតិទី១ផ្តល់ទំនុកចិត្តខ្លាំងទៅលើវត្តមានអ្នកវិនិយោគជនជាតិចិន។
ប៉ុន្តែ មតិទី២វិញ ទាញសេចក្តីសន្និដ្ឋានផ្ទុយទៅវិញថា តម្លៃឈ្នួលអាចនឹងធ្លាក់ចុះវិញក្នុងរយៈពេល២ឬ៣ឆ្នាំទៀត។ តម្លៃឈ្នួលឡើងថ្លៃនៅពេលនេះ ត្រូវបានគេសន្និដ្ឋានថា គឺដោយសារជនជាតិចិនជួលធ្វើជំនួញ ឬជួលដើម្បីស្នាក់នៅបណ្តោះអាសន្ន។ តែក្នុងរយៈពេល២ ឬ៣ឆ្នាំទៀត សំណង់ខុនដូរបស់អ្នកវិនិយោគជនជាតិចិន ឬអ្នកវិនិយោគផ្សេងទៀតនឹងត្រូវបញ្ចប់ ពេលនោះ ជនជាតិចិនដែលជួលផ្ទះ ឬអាគារនៅពេលនេះ អាចនឹងទិញបន្ទប់ខុនដូស្នាក់នៅ ឬអាចជួលខុនដូស្នាក់នៅជំនួសឲ្យការជួលពីប្រជាពលរដ្ឋខ្មែរនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ។ នៅពេលដែលជនជាតិចិនផ្លាស់ពីការជួល ហើយបែរទៅទិញ ឬទៅជួលខុនដូដែលសាងសង់រួចនោះ ពេលនោះ តម្លៃជួលអាចនឹងថយចុះជាស្វ័យប្រវត្តិ។ និយាយឲ្យសាមញ្ញ មានន័យថា បច្ចុប្បន្ននេះ គឺជាពេលវេលានៃការសាងសង់គ្រប់ការដ្ឋានរបស់អ្នកជំនួញទាំងជនជាតិចិន និងជនជាតិដទៃ ដូច្នេះ ក្រុងព្រះសីហនុ បាន និងកំពុងខ្វះកន្លែងស្នាក់នៅ។ តែក្នុងរយៈពេល២ ឬ៣ឆ្នាំទៀត សំណង់ភាគច្រើននឹងត្រូវសាងសង់រួចហើយ ពេលនោះ ការផ្គត់ផ្គង់កន្លែងស្នាក់នៅនឹងលែងខ្វះទៀតហើយ។
ប្រសិនបើស្ថានភាពធ្លាក់ចូលក្នុងកណីចុងក្រោយនេះមែន ពេលនោះ ថ្លៃឈ្នួលអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងព្រះសីហនុអាចនឹងធ្លាក់ចុះជាក់ជាពុំខាន៕
កាលពី១០ឆ្នាំមុន វិបត្តិហិរញ្ញវត្ថុពិភពលោកបានធ្វើឲ្យតម្លៃវិស័យអចលនទ្រព្យនៅទូទាំងពិភពលោកធ្លាក់ចុះ ហើយវិស័យអចលនទ្រព្យ(ដីធ្លី)នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាក៏បានដាំក្បាលចុះពីឆ្នាំ២០០៨រហូតដល់ក្រោយឆ្នាំ២០១៣(ក្រោយការបោះឆ្នោតជាតិ) មុននឹងតម្លៃអចលនទ្រព្យងើបឡើងវិញបន្តិចម្តងៗរហូតមកដល់ពេលបច្ចុប្បន្ននេះតែម្តង។
ក្នុងបរិបទប្រទេសកម្ពុជា និយាយដោយឡែក ជារឿយៗ នៅមុនការបោះឆ្នោតជាតិម្តងៗ តម្លៃអចលនទ្រព្យច្រើនតែទ្រឹង ឬដាំក្បាលចុះបន្តិច។ ប៉ុន្តែ អ្វីដែលចំឡែកនៅមុនការបោះឆ្នោតជាតិឆ្នាំ២០១៨នេះ, បើទោះបីជាគ្មានវត្តមានបក្សប្រឆាំងសង្គ្រោះជាតិក្តី ក៏តម្លៃដីធ្លីផ្ទះ-សម្បែងបែរជាបន្តឡើងថ្លៃដ៏គួរឲ្យកត់សម្គាល់។ ផ្អែកលើសភាពការណ៍ជារួម និងនៅគ្រប់ទីកន្លែង តម្លៃអចលនទ្រព្យឡើងថ្លៃ ហើយចលនាទិញ-លក់នៅមានសកម្មភាពធម្មតា។ ហើយអ្វីដែលរឹតតែពិសេស និងមិនគួរឲ្យជឿនោះ គឺថា តម្លៃអចលនទ្រព្យ និងថ្លៃឈ្នួលអចលនទ្រព្យនៅក្នុងខេត្តព្រះសីហនុបន្តកើនឡើងដោយគ្មាននរណានឹកស្មានដល់ និងមិនគួរឲ្យជឿ។
តម្លៃឈ្នួល និងតម្លៃដីធ្លី-ផ្ទះសម្បែងនៅក្រុងព្រះសីហនុបន្តកើនឡើងពី១០០%ដល់ជិត១០០០ភាគរយក៏មាន។ ឧទាហរណ៍តូចមួយ ផ្ទះមួយល្វែងនៅកណ្តាលក្រុងព្រះសីហនុដែលធ្លាប់ជួលបានក្នុងតម្លៃក្រោម១០០០ដុល្លារអាមេរិកបន្តិចកាលពីពេលមុន បច្ចុប្បន្ននេះ ផ្ទះដដែលត្រូវបានគេជួលក្នុងតម្លៃ ៣០០០ ឬ៤០០០ ឬ៥០០០ដុល្លារអាមេរិកអាស្រ័យទៅលើទីតាំងត្រូវប៉ាន់ ឬមិនត្រូវប៉ាន់។ ដូចគ្នាដែរ សម្រាប់តម្លៃដីធ្លី-ផ្ទះសម្បែងដែលត្រូវបានគេដាក់លក់។
តើកក្តាអ្វីខ្លះដែលជំរុញឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យឡើងថ្លៃជារួម និងដោយឡែក នៅក្រុងព្រះសីហនុ? តើនៅក្រុងព្រះសីហនុ តម្លៃអាចដាំក្បាលចុះវិញ ឬក៏បន្តឡើងថ្លៃទៀត?
បើទោះបីជាបីជាកម្ពុជាត្រៀមរៀបចំការបោះឆ្នោតជាតិ ហើយជាទម្លាប់កាលពីអតីតកាល តម្លៃអចលនទ្រព្យទ្រឹងថ្លៃ ឬធ្លាក់ថ្លៃក៏ដោយ ក៏នៅពេលនេះ តម្លៃនៅបន្តឡើងថ្លៃ និងកាន់តែឡើងថ្លៃនៅតំបន់មួយចំនួន។ ចរន្តបញ្ច្រាសពីសភាពការណ៍នាពេលអតីតកាលត្រូវបានគេពន្យល់ថា គឺដោយសារវិនិយោគិនជឿជាក់ថា ស្ថិរភាពនយោបាយមុន និងក្រោយការបោះឆ្នោតនឹងត្រូវរក្សាបាន១០០ភាគរយ។ និយាយឲ្យសាមញ្ញ មានន័យថា គ្មានឡើយភាពវឹកវរផ្នែកនយោបាយ។ សម្មតិកម្មនេះ ធ្វើឲ្យអ្នកវិនិយោគទាំងក្នុង និងក្រៅប្រទេសមិនរារែកនឹងការបន្តពង្រីកបោះទុន ឬបោះទុនថ្មី នៅក្នុងប្រទេសកម្ពុជាឡើយ ជាពិសេស នៅក្នុងវិស័យអលចនទ្រព្យ។
តួលេខក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម បានបង្ហាញថា វិស័យសំណង់កាលពីឆ្នាំ២០១៧ បានកើនឡើងជាង ២២ភាគរយ។ គម្រោងសាងសង់នៅក្នុងឆ្នាំ២០១៧ ដែលត្រូវបានអនុញ្ញាតដោយក្រសួងរៀបចំដែនដី នគរូបនីយកម្ម និងសំណង់ រួមទាំងសមត្ថកិច្ចរាជធានី ខេត្ត មានចំនួនសរុប ៣០៥២ គម្រោង លើផ្ទៃក្រឡាជាង ១០លានម៉ែត្រក្រឡា។ ក្រសួងប៉ាន់ស្មានថា ទឹកប្រាក់បោះទុនលើគម្រោងទាំងនេះមានតម្លៃប្រមាណ ៦៤២៨លានដុល្លារ កើនឡើង ២២,៣ភាគរយ ធៀបនឹងឆ្នាំ២០១៦ ដែលមានទុនប៉ាន់ស្មានសរុប ៥២៥៦ លានដុល្លារ។
សំណង់លំនៅឋានសរុបក្នុងឆ្នាំ២០១៧ មានចំនួន ២២៩១គម្រោង ដែលមានទុនវិនិយោគ ២២៣០លានដុល្លារ។ អគារខ្ពស់ចាប់ពីប្រាំជាន់ឡើងទៅនៅក្នុងក្រុងភ្នំពេញមានចំនួន ១៨៨គម្រោង ដែលធ្វើឲ្យចំនួនអគារខ្ពស់សរុបមាន ៩៧៩ គម្រោង។ សំណង់ទូទាំងប្រទេស គិតចាប់ពីឆ្នាំ២០០០ ដល់ឆ្នាំ២០១៧ ត្រូវបានចេញលិខិតអនុញ្ញាតសាងសង់ចំនួន ៣៩៩០៣ គម្រោង ដែលមានតម្លៃប៉ានស្មាន ៣៧,៧ ពាន់លានដុល្លារ។
នៅក្នុងវិស័យអចលនទ្រព្យ គេសង្កេតឃើញអ្នកវិនិយោគខ្មែរ និងបរទេសប្រជែងគ្នារកស៊ីយ៉ាងខ្លាំងនៅក្នុងវិស័យនេះ ជាពិសេស ក្នុងរយៈពេលប៉ុន្មានឆ្នាំចុងក្រោយនេះ។ ជនបរទេស មានដូចជា ជនជាតិចិន ជប៉ុន កូរ៉េ ឬអ្នកជំនួញសិង្ហបុរី កំពុងកាន់កាប់ទីផ្សារអចលនទ្រព្យនៅកម្ពុជា ប្រជែងជាមួយអ្នកវិយោគខ្មែរដែលកម្លាំងហិរញ្ញវត្ថុវិនិយោគក្នុងវិស័យនេះ មិនចាញ់ជនបរទេសឡើយ។ ដោយសារតែចលនាវិនិយោគនេះហើយ ទើបតម្លៃអចលនទ្រព្យនិយាយជារួមបន្តឡើងថ្លៃ។ ចុះករណីនៅក្រុងព្រះសីហនុ?
នៅក្នុងក្រុងព្រះសីហនុ ស្ថានភាពក៏ប្រហាក់ប្រហែលគ្នាដែរ មានន័យថា វិនិយោគិនខ្មែរ និងបរទេស ជាពិសេស អ្នកវិនិយោគជនជាតិចិនសម្រុកបោះទុនខ្លាំងនៅក្នុងខេត្តជាប់សុមុទ្រមួយនេះ។ អគារខុនដូ ជំនួញជាច្រើនមុខ ដែលចាប់ផ្តើមប្រតិបតិ្តការដោយជនជាតិចិន បានចាប់ផ្តើមដំណើរការបន្តិចម្តងៗ និងឈានទៅរីកចម្រើនកាន់តែខ្លាំងនាពេលអនាគត។ វត្តមានអ្នកជំនួញជនជាតិចិននៅក្នុងក្រុងដ៏តូចច្រឡឹងមួយនេះ (ក្រុងព្រះសីហនុ) គឺជាចលករជំរុញឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យកើនឡើង និងបន្តកើនឡើងច្រើនរយភាគរយទៀត។
នៅពេលដែលតម្លៃកើនឡើងខ្លាំង និងមិនគួរឲ្យជឿយ៉ាងដូច្នេះ បង្កឲ្យមានសំណួរជាច្រើនចោទឡើងថា តើតម្លៃដីធ្លី-ផ្ទះសម្បែង តម្លៃឈ្នួលអចលនទ្រព្យនឹងបន្តឡើងថ្លៃទៀត ឬក៏នឹងធ្លាក់ដាំក្បាលចុះវិញនៅក្រុងព្រះសីហនុ?
នេះ គឺជាសំណួរដែលគេពិបាករកចម្លើយឲ្យឃើញពិតប្រាកដណាស់។ ប៉ុន្តែ អ្នកវិភាគមួយចំនួនអត្ថាធិប្បាយថា តម្លៃអចលនទ្រព្យនៅក្នុងក្រុងព្រះសីហនុនិយាយជារួមនឹងអាចបន្តកើនឡើងទៀត ព្រោះ ទំហំទឹកប្រាក់ ដែលបោះទុនវិនយោគទុនច្រើនរយលានពីសំណាក់អ្នកវិនិយោគក្នុង និងក្រៅប្រទេសនៅក្នុងក្រុងដ៏តូចមួយនេះ នឹងធ្វើឲ្យតម្លៃអចលនទ្រព្យក្នុងខេត្តទាំងមូលងើបឡើងទាំងអស់។ ជាក់ស្តែង ម្ចាស់អចលនទ្រព្យដែលលក់អចលនទ្រព្យរបស់ខ្លួនពីកណ្តាលក្រុងព្រះសីហនុ បាននាំគ្នាមកទិញអចលនទ្រព្យដែលស្ថិតនៅជាយក្រុង។ សកម្មភាពធ្វើតៗគ្នាយ៉ាងដូច្នេះ បាន និងកំពុងធ្វើឲ្យតម្លៃដីធ្លីនៅក្នុងខេត្តព្រះសីហនុស្ទើរតែទាំងមូលឡើងថ្លៃក្នុងកម្រិតតិច ឬច្រើន។ ម្យ៉ាងទៀត ចលនាបោះទុនរបស់អ្នកជំនួញក្នុងស្រុក(ចលនាជនជាតិខ្មែរទិញទុកលក់យកចំណេញ) ក៏ជួយជំរុញតម្លៃដីធ្លីនៅក្រុងព្រះសីហនុឲ្យឡើងថ្លៃមួយកម្រិតថែមទៀតផងដែរ។
ក្នុងរយៈពេលខ្លី និងមធ្យម តម្លៃដីធ្លី-ផ្ទះសម្បែងនឹងបន្តឡើងថ្លៃមែននៅក្រុងព្រះសីហនុ ព្រោះ ទំហំនៃការបោះទុនវិនិយោគពិតប្រាកដ និងការវិនិយោគទិញទុកលក់យកចំណេញកើនឡើងខ្លាំង។ តែសម្រាប់រយៈពេលវែង តម្លៃដីធ្លី-ផ្ទះសម្បែងអាចនឹងថមថយមកវិញខ្លះ ពីព្រោះ តម្រូវការនឹងអាចចាល់។ វាអាចបន្តឡើងថ្លៃ ក្នុងករណីណាដែលអ្នកជំនួញបរទេស ជាពិសេស ជនជាតិចិនបន្តវិនិយោគកាន់តែខ្លាំងនៅតំបន់សមុទ្រ។ តើនរណាអាចដឹងបានថា តើអ្នកវិនិយោគជនជាតិចិននឹងបន្តមកទៀត? ឬក៏ពួកគេផ្អាកចូលមកវិនិយោគ?។ អ្នកវិនិយោគ បើវិនិយោគហើយមិនចំណេញ គេមិនវិនិយោគឡើយ។ តើវាអាចមានបាតុភូតបំប៉ោងតម្លៃដើម្បីកេងចំណេញក្នុងជំនួញអចលនទ្រព្យដែរឬទេ? នេះ គឺសំណួរ ហើយគ្មាននរណាអាចព្យាករណ៍ចម្លើយបានឡើយ។
ចុះថ្លៃជួលអគារ ឬជួលផ្ទះនៅក្រុងព្រះសីហនុអាចដាំក្បាលចុះឬទេ?
ជាក់ស្តែង នាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ តម្លៃជួលផ្ទះល្វែង ឬអគារ មានការកើនឡើងមិនគួរឲ្យជឿ។ តម្លៃជួលកើនឡើងច្រើនរយភាគរយ។ តម្លៃឈ្នួលកើនឡើងខ្លាំងពេកជំរុញឲ្យជនជាតិខ្មែរ ឬបរទេសមួយចំនួនបោះបង់ជំនួញរបស់ខ្លួនចោល ហើយជួលអាគារ ឬហាង ឬផ្ទះល្វែងឲ្យទៅជនជាតិចិនវិញ។ ពួកគេច្រើននិយាយថា៖«ធ្វើជំនួញធ្វើអ្វី បើជួលទទួលបានប្រាក់ចំណូលច្រើនជាងការលក់ដូរទៅទៀតនោះ?»។ តើតម្លៃឈ្នួលអាចបន្តឡើងទៀត ឬចុះមកវិញ?
នេះ គឺជាសំណួរដែលមានមតិពីរកំពុងតែលើកឡើងផ្ទុយគ្នា។ មតិទី១ថា តម្លៃឈ្នួលអចលនទ្រព្យនៅក្រុងព្រះសីហនុមិនអាចធ្លាក់ចុះវិញជាដាច់ខាត ព្រោះ អ្នកវិនិយោគក្នុងស្រុក និងបរទេស ជាពិសេស ជនជាតិចិនសម្រុកមកក្រុងព្រះសីហនុច្រើនណាស់។ សេដ្ឋកិច្ចក្រុងព្រះសីហនុនឹងបន្តកើនឡើង ដូច្នេះ តម្លៃឈ្នួលមិនអាចធ្លាក់ចុះឡើយ។ មតិទី១ផ្តល់ទំនុកចិត្តខ្លាំងទៅលើវត្តមានអ្នកវិនិយោគជនជាតិចិន។
ប៉ុន្តែ មតិទី២វិញ ទាញសេចក្តីសន្និដ្ឋានផ្ទុយទៅវិញថា តម្លៃឈ្នួលអាចនឹងធ្លាក់ចុះវិញក្នុងរយៈពេល២ឬ៣ឆ្នាំទៀត។ តម្លៃឈ្នួលឡើងថ្លៃនៅពេលនេះ ត្រូវបានគេសន្និដ្ឋានថា គឺដោយសារជនជាតិចិនជួលធ្វើជំនួញ ឬជួលដើម្បីស្នាក់នៅបណ្តោះអាសន្ន។ តែក្នុងរយៈពេល២ ឬ៣ឆ្នាំទៀត សំណង់ខុនដូរបស់អ្នកវិនិយោគជនជាតិចិន ឬអ្នកវិនិយោគផ្សេងទៀតនឹងត្រូវបញ្ចប់ ពេលនោះ ជនជាតិចិនដែលជួលផ្ទះ ឬអាគារនៅពេលនេះ អាចនឹងទិញបន្ទប់ខុនដូស្នាក់នៅ ឬអាចជួលខុនដូស្នាក់នៅជំនួសឲ្យការជួលពីប្រជាពលរដ្ឋខ្មែរនាពេលបច្ចុប្បន្ននេះ។ នៅពេលដែលជនជាតិចិនផ្លាស់ពីការជួល ហើយបែរទៅទិញ ឬទៅជួលខុនដូដែលសាងសង់រួចនោះ ពេលនោះ តម្លៃជួលអាចនឹងថយចុះជាស្វ័យប្រវត្តិ។ និយាយឲ្យសាមញ្ញ មានន័យថា បច្ចុប្បន្ននេះ គឺជាពេលវេលានៃការសាងសង់គ្រប់ការដ្ឋានរបស់អ្នកជំនួញទាំងជនជាតិចិន និងជនជាតិដទៃ ដូច្នេះ ក្រុងព្រះសីហនុ បាន និងកំពុងខ្វះកន្លែងស្នាក់នៅ។ តែក្នុងរយៈពេល២ ឬ៣ឆ្នាំទៀត សំណង់ភាគច្រើននឹងត្រូវសាងសង់រួចហើយ ពេលនោះ ការផ្គត់ផ្គង់កន្លែងស្នាក់នៅនឹងលែងខ្វះទៀតហើយ។
ប្រសិនបើស្ថានភាពធ្លាក់ចូលក្នុងកណីចុងក្រោយនេះមែន ពេលនោះ ថ្លៃឈ្នួលអចលនទ្រព្យនៅទីក្រុងព្រះសីហនុអាចនឹងធ្លាក់ចុះជាក់ជាពុំខាន៕
Tag:
អចលនទ្រព្យ
© រក្សាសិទ្ធិដោយ thmeythmey.com
